Ипотека: что будет в 2024-ом

В последние дни 2023 года ЦБ объявил о намерении ужесточить правила выдачи ипотеки с 1 марта следующего, 2024 года. Чего ожидать от жилищного рынка и станут ли квадратные метры дешевле — свой прогноз специально для Финансов Mail.ru составил Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа, передает ФинансМаил.ру

Несмотря на жесткую риторику со стороны ЦБ и правительства по ужесточению льготной ипотеки, которая оформляется на большую часть новостроек, нужно понимать, что строительная отрасль дает заказы для значительного числа смежных отраслей, в которых задействованы сотни тысяч работников.

Из-за этого сценарий сворачивания льготной программы кредитования будет, вероятнее всего, проходить поэтапно, с использованием механизмов анализа влияния описанных выше действий на отрасль и на экономику в целом. Скорее всего, этот процесс уже запущен через повышение ставок первоначального взноса. В связи с этим, вероятнее всего, в 2024 году программы льготного кредитования не будут полностью отменены, но претерпят существенные изменения, направленные, с одной стороны, на охлаждение рынка, а с другой — чтобы не допустить обрушения этого рынка.

Ключевая ставка всему голова

Существенным фактором для развития отрасли станет срок действия высокой ключевой ставки, поскольку он является и ограничением как спроса (удорожание ипотечных продуктов), так и будущего предложения. Начинать новые проекты в условиях высоких процентных ставок и снижения спроса застройщикам может оказаться не выгодно, поскольку доля заемных средств при реализации жилых проектов почти у всех застройщиков значительно выше, чем в секторе коммерческой недвижимости.

Ожидать снижения ключевой ставки до уровня 7−8% в начале следующего года не стоит. Вероятнее всего осторожное снижение можно будет увидеть по итогам первого квартала, но более-менее существенное понижение, вероятнее всего, произойдет не ранее второго полугодия. Долгий период высоких ставок для экономики нашей страны может оказаться негативным, поскольку сегодня уровень ставок уже, по сути, является заградительным для развития бизнеса, а бюджетный импульс, данный в начале этого года, в следующем году может носить ограниченный характер.

Это связано с текущей динамикой изменения цен на нефть, которая не даст стране заработать сверхдоходы в следующем квартале и, соответственно, может ограничить пространство для маневра. В этих условиях правительству и Центральному банку придется искать компромисс между темпами роста экономики и темпами инфляции в стране.

В связи с этим можно ожидать, что на фоне ухудшения доступности ипотеки в целом спрос на квартиры окажется ниже, чем в последние три года, но, тем не менее, будет выше уровня 2017−2018 годов, позволяя застройщикам выводить новые проекты на рынок, несмотря на сокращение распроданности квартир в уже строящихся объектах.

Новые стройки и новые метры

Сами застройщики будут более осторожны при формировании своих планов развития и в условиях сокращения спроса станут уделять больше времени поиску конкурентных преимуществ. Как следствие рынок перейдет к поиску нового баланса спроса и предложения. А пока рынок не сбалансируется можно ожидать спецпредложений от застройщиков в попытке максимально реализовать отложенный спрос.

Однако рассчитывать на глобальную коррекцию рынка тоже не стоит. Снижение цен может носить ограниченный характер и зависеть от конкретного застройщика и конкретного проекта. На фоне роста издержек на строительство — это и инфляция в строительстве, и ограниченность трудовых ресурсов, ведущая к увеличению затрат на оплату труда, и рост стоимости банковского кредитования, все это будет поддерживать сложившийся уровень цен. Вероятнее всего в отсутствии внешних шоков цены в 2024 году все-таки подрастут.

При этом если план ЦБ по стабилизации ситуации на рынке сработает, то рост цен на вторичном рынке окажется выше, чем на первичном, и обеспечит снижение текущей диспропорции в ценах готовых и строящихся квартир.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

Как изменятся тарифы на жилищно-коммунальные услуги в 2024 году

Подорожание жилищно-коммунальных услуг запланировано в 2024 году на 1 июля. Это традиционная дата изменения тарифов на ЖКУ. Однако в 2023 году этого повышения летом не было — тарифы дважды подняли в 2022 году, но затем в их индексации была сделана пауза на полтора года — как раз до июля 2024 года.

Правительство уже утвердило индексы изменения платы на коммунальные услуги с июля 2024 года для каждого региона.

Максимальное подорожание может быть в Забайкальском крае — сразу на 15%. Минимальное — в Хакасии (всего на 4%), Магаданской области и на Чукотке (на 4,9%). В остальных регионах величина подорожания чаще всего около 9−10%.

Впрочем, местные власти могут решить, что им достаточно и меньшего подорожания.

Стоит добавить, что индексы — это разрешенный рост тарифов в среднем по региону. В одном городе региона плата может быть выше, в другом — ниже этого значения, если соблюдается среднестатистический по региону «порог». Также одни коммунальные услуги могут подорожать больше, но другие, соответственно, меньше.

К примеру, ФАС в конце года уже рассчитала «коридоры» новых тарифов на электроэнергию для жителей разных регионов на 2024 год. Минимальные и максимальные уровни должны учитываться региональными властями при окончательном определении.

Плата за электроэнергию, как и за другие коммунальные услуги, поднимется с июля 2024 года.

Дороже всего электроэнергия во втором полугодии может стоить на Чукотке — «максимальная» ставка — 10,56 ₽ за киловатт-час. Чуть отстает Якутия с максимальным тарифом в 8,58 ₽ На Камчатке предельная ставка — 8,23 ₽ за киловатт-час. Однако если в ряде регионов минимальный и максимальный тариф могут отличаться лишь на копейку, на Камчатке разброс очень высокий — минимально допустимый тариф здесь 2,22 ₽ Также в топ регионов с дорогим электричеством входит Подмосковье — здесь порог поднимается с нынешних 6,73 ₽ до 7,33 ₽

Одни из самых низких тарифов по стране — на новых территориях. Здесь верхнее пороговое значение колеблется в зависимости от региона от 1,26 до 2,18 ₽ за кВт-ч. А минимальное стартует от 1,14 ₽ (в Запорожской области).

Среди старых регионов самое дешевое электричество — в Иркутской области, здесь тариф должен быть в пределах 1,53−1,58 ₽ за квт-ч. Не много будут платить за свет в Хакасии — максимум 2,90 ₽ Относительно невысокие тарифы предполагается установить в Дагестане, Чечне, Мурманской, Новосибирской, Тюменской областях, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком АО (верхняя планка здесь — от 3,52 до 3,76 ₽ за квт.ч).

Стоит отметить, что эти «коридоры» касаются тарифов для городского населения, живущего в квартирах без электроплит и электроотопления. Тариф для квартир с электроплитой регион вправе установить самостоятельно, он может быть ниже в 0,7 раза.

В некоторых регионах возможно установление дифференцированного тарифа на электроэнергию в зависимости от количества потребления.

Одновременно власти утвердили, на сколько может отклоняться величина подорожания коммунальных услуг в отдельных муниципалитетах. И за счет этого плата за коммуналку может вырасти у некоторых жителей гораздо существеннее. Так, в Дагестане общее подорожание по региону — 10,8%, однако допускается отклонение платы в отдельных городах еще на 10,8%. Итого в одном из городов плата может вырасти на 21,6%, а в другом — не измениться вовсе. Та же ситуация в Смоленской области — 10% подорожание по региону и еще 9,8% — в отдельных муниципалитетах.

Индексами регулируется плата только за коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение и т. п.). Они не влияют на изменение тарифов за содержание и ремонт жилья, капремонт и т. п. — эта плата может измениться с начала года или другой даты и на другие величины. Эти решения принимают региональные власти или сами жители.

Напомним, что с июля 2024 года также вступает в силу закон об отмене банковских комиссий при оплате ЖКУ социально незащищенными категориями граждан. Кого именно освободят от оплаты комиссий, определит правительство в ближайшее время.

Аналитик Першиков назвал условия, при которых биткоин может взлететь до 60 тысяч долларов

Биткоин продолжает развивать сформированную в 2023 году тенденцию, связанную с подорожанием, на фоне ряда фундаментальных предпосылок. Последние при определенных условиях могут привести к его дальнейшему росту на уровне 55−60 тысяч долларов. Об этом рассказал в беседе с «Российской газетой» аналитик рынка криптовалют Виктор Першиков.

Ранее сообщалось, что стоимость биткоина в ходе торговой сессии поднялась выше 45 тыс. долларов впервые с 5 апреля 2022 года. Об этом свидетельствуют данные площадки Coindesk.

Першиков отметил, что в настоящее время основными факторами, оказывающими поддержку самой популярной криптовалюте в мире, являются ожидания смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) в США, следствием чего будет являться рост ликвидности и спрос на рисковые активы, а также ожидания одобрения заявок на спотовые биткоин-ETF со стороны SEC и халвинг в сети, который состоится в апреле этого года.

По мнению аналитика, все эти вышеперечисленные факторы в 2024 году могут привести биткоин к дальнейшему росту, причем вероятный его диапазон составит 55−60 тысяч долларов.

«При этом, на текущий момент я не ожидаю более значительного роста с обновлением исторического максимума на уровне 69 тысяч. Вполне вероятно, такие возможности появятся в будущем, в течение ближайших месяцев, но сейчас я умеренно оптимистичен и не жду резкого роста курса», — подытожил Першиков.